百大標桿商業項目研究_上海大寧國際商業廣場_專題報道_贏商網

項目開發背景

大寧是閘北區政府自2002年開始大力發展的區域，隨著地鐵一號線的開通，南北高架的拓寬、延伸，崇邦集團預計未來整個區域人口資源將會不斷導入，因此需要有一個非常好的商業大配套為蘇州河以北的人口提供服務。開發大寧國際商業廣場正是基于這個考慮。崇邦集團當時預計未來三年周邊的區域人口會增加50萬居住人口，而且擁有軌交1號線，內環線、中環線以及南北高架組成的立體公共交通網絡，建成后將改變上海蘇州河以北缺失大型時尚購物中心的歷史。

大寧國際商業廣場是崇邦集團在上海的第一個商業中心項目，其商業模式定位的成功使其成為后來三個商業中心及綜合體項目的藍本，LIFEHUB模式中LIFEHUB是生活中心的意思，將生活、工作、消費等人文活動融會一起，營造一個多元的環境。

區位選址

大寧國際商業廣場位于上海浦西南北中軸線，大寧路與共和新路交界，東靠共和新路南北高架，南有地鐵延長路站，北臨地鐵馬戲城站，更有多路公交直達廣場附近，無論自駕還是公交，周圍交通都可謂是十分便利。

區域交通

高架、地鐵、公交構成立體交通網，通達性便利。
周邊軌道交通：處在1號線上海馬戲城站與延長路站之間。
周邊公交車：40、46、210、232、722、741、916、944路等20多條公交線路。
大潤發班車：共計10條線，輻射范圍已到虹口和寶山兩區。
開車：大寧國際商業廣場地處大寧路和共和新路（南北高架）的交界處。

總體規劃布局

大寧國際商業廣場整體由15棟獨立建筑組合而成，按建筑形態及功能可分為四大區域，所有15棟建筑通過建筑間廊橋被劃分為9大組團（block）,中央廣場設置在5、6、8、9組團的中間包圍處。規劃布局采取了開放式商業步行內街的形式，建筑設計外圍高，內部低，在商業內街中形成了明顯的層次感，這樣的規劃布局設計可以使業態規劃各個區域主題明確，吸引目標客戶均勻分布到項目內的各個區域。辦公及主力店位于商業廣場的四周，因此整體布局外圍呈現大建筑形態，內部呈小院落交叉錯落的形態。

設計亮點解讀

建筑外觀上，以現代的建筑風格，重塑傳統商區的尺度空間，為消費者帶來似曾相識新境界。在整體布局上，15幢大小建筑疏密有致地分布，廣場和庭院間或置入自然、人文小景增添藝術氛圍。

空間設計是本案的一大特色，11個大小不等、錯落分布的廣場也很好的表現了這一特色，在各個廣場設置的大型LED屏幕，可以將分布在大寧國際不同區域的精彩場景和活動實時播放，形成來賓與整個項目空間的互動。中央廣場周邊的露天酒吧、咖啡座營造出柔和的氣氛，也為各種活動的舉辦提供了一個美麗自然的背景。多核心多廣場的設計讓中央主廣場位于辦公樓的側沿，作為人流緩沖和隔離，很好的避免了高層建筑阻擋內部低層建筑.。

動線設計

垂直動線分析
考慮到商業、餐飲、辦公、酒店等復雜功能，以及多層停車庫的需要，樓梯、電梯、自動扶梯等豎向交通系統的設置幫助消費者體驗豐富的購物空間，安全和便捷在此可以兼得。

平面動線分析
本案四周均設有出入口，并且車流與人流出入口分開設置，有效地避免了人車沖突； 在靠近主要交通道路以及大酒店門口處設置必要的出租車等候處； 整個交通動線圍繞并穿插于本案形成一條通暢的回路，避免了交通死角的出現。為方便行人和車輛的通行，輾轉其間的街道被設計成真正具有城市街道尺度的街區。在增加廣場美觀度的同時，也為廣場市場活動提供了平臺。

空中連廊

大寧國際內部共有7處不同建筑單體間的銜接，每處以若干層空中連廊的形式存在： ①連接12座與2座； ②連接6座-A與6座-D； ③連接6座-D與6座-C； ④連接6座-C與6座-B； ⑤連接9座-A與6座-D； ⑥連接9座-D與6座-C； ⑦連接9座-C與6座-B。 空中連廊將各個建筑單體有效連接，在有效地增加廣場中心區域的互動性和便捷性的同時，也使得建筑外延更具觀賞性和休閑型。在小的圍合區域內營造了一種歐式風情小鎮的商業氛圍，舒適愜意，使人流連忘返。

項目定位

商業定位：集購物休閑、體育健身、文化娛樂、辦公商住四位一體的超大型綜合消費商業中心。以“時間性消費”為主題。
品牌定位：中高檔，品牌以國內一線及國際二線品牌為主。在功能定位上找準“社區、家庭目標”，充分考慮到了周邊居民的消費需求，單客消費集中200-300元之間。
功能定位：綜合商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等八大功能。延續上海市民的“逛街文化”，提供一個有品位、高水平、具規模的商業環境。
形象定位：開放式、街區式、摩登、時尚、色彩豐富。
目標客群：25-45歲，家庭收入在6000元/月以上的消費群體。

業態分析

大寧國際購物廣場，總體呈現出“大、齊、多、新”的業態特點，業態種類齊全，布局合理，主力店覆蓋所有業態。從業態的建筑布局來看，主要涉及的餐飲、休閑、零售業沒有采取絕對意義上的分割布局，而是采取remix的混合布局，有利于消費人群在內部商業主體的逗留和消費，縱向商業利用率也較高，多業態組合的引入，使得一些相對承租能力較弱但檔次較高的業態能夠從縱向空間上生存。平均3F以上的商業布置也最大化了項目的盈利能力。業態數量上，大寧國際商業廣場共涵蓋8種業態，將商業、生活、辦公設施有機結合起來。整個項目由1、2、5、6、8、9、10、11、12共9座建筑構成了一個和諧的群落，每座建筑在業態與商鋪數量上各異。

商鋪結構與面積分割分析

商鋪面積：主流商鋪面積多在80-100㎡，商業體內部商鋪面積在15㎡，局部在500㎡以上。

商鋪層高：1F通常6米，2F以上通常4.5米。

商鋪開間：主流商鋪開間為4-6米，局部更大。

商鋪進深：整體主流在9-10米，局部更大或更小。

特殊商鋪：分為兩種，一種是小1F大2F格局，即1F為一個小門廳（小面積商鋪展示），主營面積在2F或2F以上，商鋪格局為1+2F或1+3F以上；另外一種為，1F僅僅為一個垂直電梯或是通道，主營面積全部在2F及2F以上。

建筑結構：框架結構，商鋪面積靈活，可自由分割。

商鋪租金分析

零售部分（分知名品牌和非知名品牌兩種），根據商鋪具體位置的不同，有一定程度的上浮和下調。

非知名品牌商戶：
1F租金為10-15元/㎡/天
2F租金為7-10元/㎡/天
3F以上（含3F）為4-6元/㎡/天
知名品牌商戶：
1F租金為6-10元/㎡/天
2F租金在5-8元/㎡/天
3F以上（含3F）為4-5元/㎡/天
1+2F、1+3F、1+3、4F等商鋪租金在4-9元/㎡/天

主力店部分：
租金收取標準及方式，因為單店具體談判情況不同，而有較大差異，每家都不相同。

餐飲部分：
非知名品牌客戶（是按統一的標準，局部有小的調整）：
1F租金為10元/㎡/天
2F為5-6元/㎡/天
3F為4-5元/㎡/天
4F為4元/㎡/天

根據每家商戶的月營業額來進行租金浮動，舉例如下:
月營業額為250萬，其保底租金為4元/㎡/天(標準為每天10萬)
月營業額為350萬，其保底租金為4.5元/㎡/天
月營業額為450萬，其保底租金為5元/㎡/天

每家租金的情況不盡相同，根據商家自身的品牌影響力和所需面積、所處商鋪位置的不同，在談判之初，租金及提點是不同的。

注：因租金隨著諸多因素存在不可控調整，以上租金分析資料僅供參考